قانون پیش فروش مسکن به زودی اصلاح می شود
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه قانون پیش فروش مسکن به زودی اصلاح میشود از حل ۴ مسئله در حوزه پیشفروش مسکن خبر داد.
وی در خصوص فرایند اصلاح قانون پیشفروش ساختمان، گفت: بسیاری از معاملات مشارکت در ساخت و پیشفروش که مربوط به ساختمانهای در حال ساخت است، به دلیل نبود زیرساختهای قانونی به صورت غیر رسمی (عادی) انجام میشد که مسائل و مشکلات متعددی از جمله پیشفروش یک واحد به چند نفر و افزایش دعاوی قضایی مانند دعوای الزام به اخذ سند رسمی، الزام به اخذ پایانکار، اثبات مالکیت ملک و فروش مال غیر را به همراه داشت.
در سال ۱۳۸۹ قانون «پیشفروش ساختمان» با هدف ممانعت ثبت غیررسمی قراردادهای پیشفروش ساختمان مصوب شد، لیکن به دلیل وجود ابهامات و تناقضات موجود در برخی از محورهای این قانون، تصویب آن نتوانست گرهای از مشکلات پیشفروش باز کند. برآورد میشود کمتر از ۵ درصد قراردادهای پیشفروش در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و یا به صورت رسمی ثبت میشود.
با توجه به مشکلات موجود در مسیر اجرایی شدن این قانون، اصلاح و تهیه قانون جدید پیش فروش ساختمان از سال ۱۳۹۶ در دست پیگیری قرار گرفت که در سال جاری در قانون "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" برخی از مواد این قانون اصلاح شد تا بخشی از موانع اجرایی پیشفروش برطرف شود. از جمله این موارد میتوان به اصلاح شمولیت قراردادهای مشمول عنوان پیشفروش، حذف پیشرفت فیزیکی ۲۰ درصد و اخذ پروانه ساختمانی به عنوان پیششرط انعقاد قرارداد پیشفروش جهت تسهیل شرایط با هدف کمک به تأمین مالی پروژه برای پیشفروشنده، حذف الزام به اخذ مجوز جهت انتشار آگهی پیشفروش اشاره کرد.
در ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت، سازمان ثبت مکلف شده است برای هر واحد ساختمان در حال ساخت، شناسه یکتا صادر کند و تا زمان صدور سند تفکیکی برای واحد، معاملات در خصوص آن واحد صرفاً با شناسه یکتا امکان پذیر باشد.
تحقق این ماده قانونی و انجام معاملات پیشفروش و مشارکت در ساخت با استفاده از شناسههای یکتا منجر به حل معاملات معارض و فروش مال غیر خواهد شد، همچنین با بهبود امنیت معاملات مذکور، انگیزه مردم برای سرمایهگذاری در ساخت مسکن افزایش پیدا میکند.
ضروری است در تدوین آییننامه و ضوابط اجرایی این ماده، ضمانت اجرایی لازم جهت تسهیل مراودات مالی طرفین قراردادهای پیشفروش در قالب حساب امانی پیشبینی شود و ملاحظات مربوط به ارائه ضمانتنامه تحویل بهموقع، اعتبارسنجی پیشخریداران و سازندگان، اعطای تسهیلات ساخت و امکان ترهین اسناد مالکیت موضوع قرارداد مدنظر قرار گیرد.
در ماده ۲۲ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول هم فرایند استفاده از حسابهای امانی واسط برای تضمین سرمایه به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی به تصویب رسیده است و توسط معاون اول قوه قضاییه ابلاغ شد.
همچنین با توجه به تکلیف تصریح شده در برنامه هفتم پیشرفت کشور، ظرف ۲ سال باید اقدامات قانونی لازم جهت اصلاح قانون پیشفروش از سوی وزارت راه و شهرسازی صورت پذیرد که وزارت راه و شهرسازی اقدامات لازم را در این راستا در حال انجام دارد و با بازنگری و اصلاح این قانون، چالشهای موجود در فرآیند اجرای قانون زودتر از موعد مقرر برنامه هفتم برطرف میشود.
